La habitualidad, un concepto clave de inversión inmobiliaria

Escrito por Francisco Rocha

Tiempo de lectura: 4 minutos

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3094639La inversión inmobiliaria, como cualquier actividad que genera ingresos, requiere de una profesionalización. En este sentido, hay una serie de conceptos financieros clave para ejercerla con éxito. La habitualidad es uno de esos términos clave. ¿Conoces el término y sabes si te aplica? Descúbrelo en este artículo, donde profundizamos en el tema de la habitualidad y sus consecuencias para invertir en propiedades.

¿Qué es la habitualidad?

Hablamos de habitualidad en bienes raíces para referirnos a personas que se dedican de forma habitual a la venta inmobiliaria. Se entiende que existe habitualidad en la venta de inmuebles cuando hay poca distancia de tiempo entre la compra o construcción de éstos y su enajenación, es decir, su venta.

El Art. 2°, N° 3, del D.L. N° 825 define como vendedor a cualquier persona natural o jurídica, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros, correspondiendo a este Servicio de Impuestos Internos calificar, a su juicio exclusivo, la habitualidad. 

Para efectos de la venta de inmuebles la norma agrega que se presumirá que existe habitualidad cuando entre la adquisición o construcción de bien raíz y su enajenación transcurra un plazo igual o inferior a un año.

Quedarían fuera de esta categoría las personas que solamente realizan estas operaciones de manera puntual, como la venta de un bien raíz familiar para comprar una casa más grande donde vivir. En palabras del SII en su página web, según la actualización más reciente datada del 8 de mayo de 2019:

'La venta de un bien raíz efectuada por una Persona Natural en forma esporádica no se afecta con impuesto por el mayor valor obtenido en la enajenación.'

¿En qué afecta a las inversiones inmobiliarias?

Si una persona natural, no contribuyente de IVA, vende un inmueble de su propiedad antes de un año, contado desde la adquisición del mismo, dicha venta se encontrará gravada con Impuesto al Valor Agregado, por presumir la norma legal que dicho vendedor es habitual.

La información detallada sobre el tema se encuentra en la Ley sobre Impuesto a la Renta, en concreto en el artículo 17, Nº8, y en el artículo 18.

Tal como señala la legislación, en su artículo 17:

"8º.- El mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en las siguientes operaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 18 (...)

(...) b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales o sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa. Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estado obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus rentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que debía declarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la sociedad resultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estado acogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de presunción o de declaración de rentas efectivas según contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes, excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bien raíz respectivo, en cuyo caso serán dos los años calendarios en que deberá estar acogido a los citados regímenes para dichos efectos. (33)

Y en el artículo 18:

"Se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales (56-a) y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Asimismo, en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

De igual modo, se presumirá de derecho que existe habitualidad en el caso de enajenación de acciones adquiridas por el enajenante de conformidad a lo previsto en el artículo 27 A de la ley N° 18.046."

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