Importancia del ROI Flujo en bienes raíces

Escrito por Francisco Rocha

Tiempo de lectura: 3 minutos

  Dado que la inversión inmobiliaria requiere de una planificación eficiente, datos como el retorno de inversión (ROI) y el Flujo tienen una importancia capital. Como en todo emprendimiento a mediano o largo plazo, hay que conocer bien la depreciación, valoración y la rentabilidad resultante.   Si en el mejor de los casos, el mercado inmobiliario y el PIB chilenos presentan un crecimiento mayor de lo estimado este año, no hay razones para dejar de invertir. Lo importante es que consideres los factores que afectan la compraventa para que cuentes con información precisa al momento de decidir.

 

Domando la plusvalía inmobiliaria

Cuando entendemos que la disposición de tierra se vuelve más escasa, una consecuencia lógica es que las propiedades comerciales y no comerciales aumenten su valor. Esto no es un dato menor para el inversionista en bienes raíces porque se entiende que hay pocas condiciones que pueden alterar la rentabilidad de una casa, oficina o departamento.   De hecho, la valoración del sector inmobiliario está sustentada desde los años 50, por lo que los inmuebles se han convertido en activos alternativos de muy bajo riesgo. La apreciación de viviendas, edificios y locales está sujeta a una serie de factores como ubicación, transporte, áreas verdes, zonas comerciales, conectividad, seguridad, otros desarrollos, etc.   No podemos afirmar que la plusvalía es inherente al mercado de bienes raíces porque siempre existe el riesgo de que una zona en particular pueda verse afectada. No obstante, debes estar enfocado en controlar las circunstancias que conducen a la revalorización de la propiedad que buscas, para así gestionar  eficientemente tus ganancias.   Aunque la apreciación de una propiedad viene con el tiempo, en la mayoría de los casos no debería verse afectada por variables macroeconómicas. Con el cambio en la presidencia chilena, una cifra de desempleo que ronda el 6% al finalizar el 2017 y tasas de créditos hipotecarios en 3% Aprox., el panorama sin duda favorece la inversión.

 

Aspectos del ROI en propiedades

Lo primero que debes comprender en cuanto a este concepto empresarial aplicado al mercado inmobiliario está relacionado con su debida aplicación. Para ser un inversionista exitoso en bienes raíces es importante contar con ayuda profesional, investigar las posibilidades existentes, manejar bien tu presupuesto y saber cuándo podrás amortizar tu inversión.   Existen diversos aspectos relacionados con el retorno de inversión, como la compra en verde, en blanco, el arriendo de propiedades, fideicomisos e incluso la especulación inmobiliaria. Para no complicar demasiado las cosas, tomemos un ejemplo habitual relacionado con el alquiler de un departamento, casa u oficina:  

  • La forma de obtener la rentabilidad del Flujo Mensual involucra una fórmula muy sencilla: que implica dividir el flujo mensual por el valor del pie. Si por ejemplo, cuentas con un pie de 5 millones de una propiedad de 50 millones de pesos, hay que conocer otras variables... como el valor del arriendo. Supongamos que arriendas la propiedad por 250 mil pesos mensuales, a este valor debes restarle el costo del dividendo, que serían 200.000 pesos. Por lo tanto el cálculo sería el siguiente:

  ROI (Flujo)=  (Valor Arriendo- Valor Dividendo)/Pie x 100%

  • ROI (Flujo)=  (250.000 - 200.000) /5.000.000 x 100%
  • ROI (Flujo)= 10%

  Claro, esta simulación no toma en cuenta otros aranceles asociados con la tramitación de la compraventa del inmueble. En este caso, estamos suponiendo que ya pagaste el impuesto de adquisición, timbres fiscales, gastos de escrituras y el seguro. Lo fundamental es tener una idea más clara sobre cómo funciona el ROI.   Al saber que el mercado de inversión inmobiliaria chilena está enfocado a propiedades por debajo de 50 m2 y 3.000 UF, las posibilidades de inversión presentan buenas perspectivas. Además, muy a pesar de las restricciones en los permisos de edificación en diversas comunas y la entrada en vigencia del IVA para viviendas, el sector experimenta una normalización.   Tanto es así, que la CChC estima un crecimiento en la inversión privada de un 2,8% para este año que comienza. La incorporación de nuevos proyectos inmobiliarios en diferentes zonas del país, tanto habitacionales como no, son buenos indicios para que consideres tus alternativas, hagas cálculos y busques la rentabilidad deseada.   Recuerda que lo asociado al ROI Flujo te va a dar las pautas para proceder de forma adecuada para hacer el negocio más lucrativo. Por ello, tienes que saber aplicar estos conceptos en función de lo que quieres lograr al invertir en bienes raíces para arrendar, vender o ahorrar.    


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