Plusvalía: ¿San Miguel o Independencia?

Escrito por Francisco Rocha

Tiempo de lectura: 5 minutos

 

Hace unos 3 meses me contactó como es usual un inversionista. Atendí muy seriamente su petición . Me encargó que le buscara algún proyecto rentable en el Gran Santiago.

Para proceder idóneamente con la búsqueda, le pregunté ¿cuánto dinero tenía ahorrado? y ¿cuál sería su disponible mensual adicional en caso de que faltara dinero como para solventar esta nueva inversión? (preguntas claves)

Me contestó derechamente las preguntas y me dijo que su foco era comprar 5 departamentos....

En Propital, trabajamos haciendo Análisis Comparativos de distintas inversiones inmobiliarias. Generalmente, preparo un mínimo de 2 análisis que vamos puliendo en los procesos de “Consideración-Decisión” del cliente, sin embargo, como “pinponeamos” varios factores, le hice hice 3 Análisis.

Días después logramos comunicarnos por teléfono (él tiene una agenda muy ocupada) y luego de conversar un poco le pregunté:

¿Cuál de todos los proyectos que te envié es el que más te gusta?

Y me dice, “creo que ninguno”…

Yo - por mi parte - no podía creer lo que me decía…

Y me comenta: “Es que ¿sabes? Hay una inmobiliaria que me está ofreciendo un proyecto Entrega Futura muy atractivo en la comuna de San Miguel…”.

Como es sabido San Miguel, es una comuna bastante consolidada en términos inmobiliarios y que sigue en su proceso de crecimiento vertical, por todas sus cualidades de ser Residencial, tener muy buena conectividad, tener un centro cívico versátil y grato y hasta un pequeño barrio universitario. Además, de todas estas características atractivas de la comuna, le ofrecían un buen precio, bonos, etc.

En vista, de que tiendo a elegir con pinza los proyectos más atractivos para mis clientes, le pregunté: “¿Qué es lo que buscas con éstas nuevas inversiones? ¿Cuál es tu objetivo?”

- No nos habíamos dado el tiempo de filtrar  bien qué era lo que realmente él quería (además, él se encuentra viviendo en el sur de Chile y sumado a que es muy ocupado...). Y muy directo, como es él, me dijo: “Aumentar capital! Ya que tengo departamentos que me rentan excelente, ahora quiero ganar todo lo posible por la plusvalía”.

En ese momento sentí que ambos volvíamos a un punto común donde aún podíamos seguir cotizando juntos… “¡Fantástico!” - Le dije- “Creo que como te envié tantos análisis, te mareé con información... Si te fijas, en el Primer Proyecto del primer análisis, está justo lo que buscas”

Entonces le hablé de “ese” proyecto de Entrega Futura,  de una reconocida inmobiliaria, que queda en la comuna de Independencia, a 3 cuadras de una futura estación de metro. Como es sabido, y he podido comprobar empíricamente con transacciones en las que participado, cuando se instala una estación de metro nueva en un barrio todo el entorno se ve  inmediatamente valorado MUY positivamente. Se ha llegado a estimar hasta un 59% de aumento de plusvalía en algunos casos.

Particularmente, en un caso excepcional que nos tocó intervenir el año pasado observamos un aumento de plusvalía de un 70% (Aprox.) en 3 años, debido entre otros factores a la bendita llegada del metro.

En Propital, buscamos números positivos siendo siempre conservadores en nuestras estimaciones. Y, ese análisis era y es muy positivo y conservador a la vez (por extraño que pueda leerse), sin embargo, para mi propia convicción partí en bicicleta a recorrer el sector.

Inicié mi ruta en Santiago Centro, comuna vecina, y me dí cuenta de la excelente conectividad a través de Avda. Vivaceta, sin duda será mejor aún cuando se implemente una ciclovía para quienes somos aficionados... En bici, me demoré una media hora (tomando fotos) partiendo desde el casco histórico de Santiago Centro hasta el sector del “Molino” (en vehículo, habrían sido unos 12 minutos o menos).

Camino hacia el proyecto, se observa una comuna de casas antiguas, talleres de vehículos, negocios de barrio, carnicería, pescadería, Iglesias,  lindas plazoletas con una sombra que agradecí mientras tomaba fotos del entorno. Es un sector en franca y paulatina renovación.

Por Avda. Vivaceta se observan 2 centros comerciales; uno de la cadena Santa Isabel y otro más grande de la cadena Tottus, ambos con farmacias y distintos locales comerciales. Se ve gente joven, gente de distintas edades, familias, chilenos e inmigrantes haciendo vida de barrio, comprando en la feria dominical, Etc.... Bastante movimiento de vehículos (sin perturbar la tranquilidad del domingo) y varias bombas de bencina.

En cuanto al mercado inmobiliario, existe un desarrollo inmobiliario vertical, que si bien es incipiente y no invasivo a la vista, avanza progresivamente en el sector y no es casual, ya que próximamente se espera la apertura de la Estación de Metro “Hospitales”, y eso sin siquiera considerar el Futuro Mall Barrio Independencia que está en proceso de construcción y la ampliación de la Avda. Independencia.

Francamente, quedé bastante satisfecho con la visita, ya que el entorno se percibe tranquilo y evolucionando, positivamente. Fue una gratísima sorpresa darme una vuelta por allá. De hecho, ahora me quedo con la absoluta tranquilidad y convicción de que quienes inviertan en este sector ganarán flujo y  sin lugar a dudas una más que atractiva plusvalía.

Cabe señalar que siempre es bueno que los inversionistas (con mayor razón si son nuevos en el rubro) se asesoren tanto en términos inmobiliarios como crediticios para acceder a las mejores oportunidades de inversión.

En relación al cliente “cuento corto”, se enfrió y no cerró (quizás no era su timing). Sin embargo, varios inversionistas han concretado con nosotros en el sector, e incluso después de haber cerrado, solicitan más unidades aún.

 


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