Exención de IVA a viviendas nuevas 2026: qué es, cómo funciona y qué cambia para quien compra o invierte

Si estás mirando departamentos nuevos para renta o plusvalía en Chile, hay una medida tributaria que puede mover el ticket de compra en los próximos meses: la exención temporal de IVA a la primera venta de vivienda habitacional, incluida en el proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social (Boletín 18.216-05).

En simple: durante una ventana de 12 meses, las inmobiliarias podrán optar por no cobrar IVA en la primera enajenación de viviendas que cumplan requisitos muy concretos (recepción municipal antes de la publicación de la ley, escritura en plazo, etc.). Hacienda ha hablado de precios hasta ~14% más baratos; otros análisis hablan de cerca de 10%, según el peso del terreno y cómo se traspase el beneficio. No es “bajar 19% automático” — y más abajo explicamos por qué.

Estado al 12 de septiembre de 2026: la norma está aprobada por el Congreso, con etapas del Tribunal Constitucional (TC) concluidas, y pendiente de publicación en el Diario Oficial. El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, ha señalado que la publicación se espera en la primera quincena de septiembre / alrededor del 15 de septiembre de 2026. Hasta que salga en el Diario Oficial, conviene tratar fechas y detalles operativos como proyectados y verificar el texto final.

Este artículo es una guía profunda para el ICP de Propital: comprador e inversionista de departamento. Combinamos el “en simple” con el detalle de requisitos, calendario, mecanismo retroactivo, impacto en stock y precios, y un checklist práctico. Si te interesa el contexto tributario general, revisa también nuestra guía de tributación inmobiliaria 2026. Para financiamiento, la guía de crédito hipotecario. Y cuando quieras contrastar oferta con entrega o recepción cercana, mira Propital Proyectos.

Disclaimer: este contenido es informativo, no constituye asesoría tributaria ni legal personalizada. Confirma siempre con tu asesor, la inmobiliaria, el notario, el SII y el texto final publicado en el Diario Oficial. Las cifras de impacto (10–14%, stock, plazos de devolución) provienen de declaraciones y reportes de prensa citadas; pueden ajustarse con la resolución del SII y la práctica de mercado.

Qué es esta exención (y qué no es)

La medida es una exención transitoria de IVA sobre la primera enajenación de inmuebles destinados a vivienda habitacional, por un año contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley en el Diario Oficial.

Sí es: una ventana temporal para no recargar IVA (o, en el tramo previo, devolver IVA ya pagado) en ventas que cumplan requisitos.
No es: una rebaja automática del 19% sobre el precio de lista de toda vivienda del país.
No es: un beneficio para viviendas usadas en general (no suelen ser “primera venta”).
No es: lo mismo que “recuperar el IVA” como empresario constructor vía crédito fiscal habitual. Ese tema lo tratamos en Recuperar el IVA de tu departamento de inversión — es otro mecanismo y otro perfil; no lo confunda con esta exención de Ley de Reconstrucción.

En simple: dos mecanismos, un mismo objetivo

Según aclaraciones de Hacienda a Diario Financiero (7 sep 2026) y el análisis de Fontaine & Cía.:

Régimen principal (exención directa): durante 12 meses desde el inicio de vigencia, el vendedor no recarga IVA en la compraventa elegible.
Régimen “retroactivo” (devolución): para escrituras entre el 22 de abril de 2026 (ingreso del mensaje) y el inicio de la exención, se puede devolver el IVA vía inmobiliaria → comprador, y luego inmobiliaria → SII (plataforma; ~2 meses según Hacienda).

En ambos casos, la inmobiliaria “podrá optar”: no es automático.

Calendario: cuándo empieza y hasta cuándo dura

La fórmula legal clave es: primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación en el Diario Oficial, y desde ahí 12 meses.

Escenario (asumiendo publicación en sep 2026)	Qué implica
Publicación Diario Oficial en septiembre 2026	Exención directa desde el primer día hábil de noviembre 2026, por 12 meses (aprox. hasta nov 2027).
Entre 22 abr 2026 y el día anterior al inicio de la exención	Ventana retroactiva: IVA pagado puede devolverse si hay acuerdo y se cumplen requisitos.
Al 12 sep 2026 (fecha de este artículo)	Ley aprobada, pendiente Diario Oficial. Fechas exactas se confirman al publicar.

Quiroz / DF han indicado publicación esperada en primera quincena de septiembre o a más tardar ~15 de septiembre de 2026 (DF, 3 sep 2026). Si la publicación se atrasa a octubre, el inicio de la ventana se desplaza un mes: por eso el Diario Oficial es el ancla real, no el rumor.

Tip Propital: anota la fecha de publicación oficial y calcula el “mes subsiguiente”. Si publican el 15 de septiembre, el mes siguiente es octubre y el subsiguiente es noviembre → primer día hábil de noviembre.

Requisitos: la checklist que sí importa

Hacienda (vía DF, 7 sep 2026) y Fontaine resumen requisitos copulativos (todos juntos). Traducción práctica:

1) Objeto: vivienda habitacional

El objeto de la compraventa debe ser una vivienda. Estacionamientos y bodegas pueden entrar si se venden juntos y están amparados por la misma recepción (total o parcial).

2) Primera enajenación (primera venta)

Debe ser la primera transferencia del inmueble nuevo. No se considera primera enajenación la transferencia entre empresas relacionadas.

Implicancia: el mercado de vivienda usada en general no califica para esta exención. Puede haber presión competitiva de precios (lo analizamos más abajo), pero no “exención de IVA en usados”.

3) Recepción definitiva (total o parcial) antes de la publicación

A la fecha de publicación de la ley, la vivienda debe contar con recepción definitiva total o parcial de la Dirección de Obras Municipales (DOM), con certificado de fecha anterior a esa publicación.

Esto es el filtro más duro para proyectos en obra o “en verde”: si la recepción llega después de la publicación, esa unidad no entra a la exención (según el diseño reportado).

4) Escritura (o promesa elegible) dentro de la ventana

Régimen principal: escritura pública dentro de los 12 meses de vigencia; o, si la escritura es posterior, promesa por escritura pública o instrumento privado protocolizado dentro de la ventana, y escritura después.
Régimen retroactivo: escritura entre el 22 abr 2026 y el inicio de la exención, más los demás requisitos.

Verde / blanco: ¿califica?

Según Hacienda: sí puede calificar si (i) la recepción definitiva total o parcial se obtiene antes de la publicación de la ley y (ii) la escritura se otorga dentro de la ventana elegible. No basta “compré en verde” sin recepción a tiempo.

Opcionalidad: la inmobiliaria decide (y tú negocias)

El texto habla de que los contribuyentes (inmobiliarias) “podrán optar”. No es un descuento impuesto por ley al precio de lista.

Qué significa para ti:

Pregunta por escrito: ¿se acogen a la exención / al régimen de devolución?
Pide que el precio con y sin IVA (o el monto a devolver) quede claro en la oferta y en la escritura.
En el tramo retroactivo, la devolución al comprador tampoco es automática: requiere acuerdo; Hacienda recomienda que la escritura mencione el IVA pagado y el acogimiento al beneficio.

El gobierno espera que el traspaso a precio sea atractivo para mover stock; el mercado decidirá cuánto se traspasa en cada proyecto.

Por qué no baja “el 19% completo”

El IVA a la vivienda no siempre grava el 100% del precio de venta de la misma forma que imagina un comprador de retail. Por eso Hacienda habla de hasta ~14% (Vallebona / DF) y otras lecturas de mercado se acercan a ~10%, según:

Base imponible vs precio total: el IVA no siempre se aplica sobre la totalidad del precio de la misma manera; el componente de terreno suele tener un tratamiento distinto al de la construcción.
Composición del proyecto: mayor peso de terreno → menor “efecto IVA” relativo sobre el precio final.
Opcionalidad y traspaso: la inmobiliaria puede optar y decidir cuánto del ahorro fiscal se refleja en el precio al público (competencia, márgenes, stock).
Crédito fiscal del vendedor: el vendedor conserva el crédito fiscal de construcción (puede imputarlo a otros débitos o llevarlo a costo/gasto). Las ventas exentas no entran al cálculo de proporcionalidad del crédito fiscal. Eso hace atractiva la medida para la oferta, pero no garantiza un descuento lineal del 19% al comprador.

Lectura	Orden de magnitud reportado	Cómo leerlo
Hacienda (Vallebona / DF)	Hasta ~14% más barato	Techo ilustrativo si hay traspaso significativo
Análisis de mercado / prensa	~10% según land share / pricing	Más realista cuando el terreno pesa o el traspaso es parcial
IVA nominal	19%	No equivale 1:1 al descuento sobre precio de lista

Para el inversionista: modela escenarios (0%, 8%, 12%, 14%) sobre el ticket y el pie; no asumas el techo. Luego recalcula yield bruto/neto con el nuevo precio de adquisición.

El mecanismo retroactivo (22 abr 2026 → inicio de exención)

Objetivo de política: no congelar el mercado esperando la ley.

Cómo opera (según Hacienda / Fontaine):

Compraventa con escritura en el período intermedio, cumpliendo requisitos (vivienda, primera enajenación, recepción previa a publicación, etc.).
Las partes acuerdan acogerse; la escritura debería mencionar el IVA pagado y el beneficio.
La inmobiliaria devuelve el IVA al comprador.
La inmobiliaria solicita devolución ante el SII en una plataforma web (instrucciones vía resolución); Hacienda estima ~2 meses.
Se recompondría el crédito fiscal asociado tras la devolución (detalles vía SII).

Volumen estimado del tramo retroactivo (Hacienda): del orden de ~20.000 operaciones y ~1.200 inmobiliarias. Son proyecciones, no cupos garantizados.

Objetivo de política: mover stock de vivienda nueva

Quiroz / Meganoticias vinculan la medida con un stock cercano a ~105 mil viviendas nuevas sin vender y con la idea de reactivar ventas. La combinación de exención + otros alivios del paquete busca bajar el costo efectivo de viviendas nuevas elegibles.

Para Propital, eso se traduce en una pregunta operativa:

¿Hay stock con recepción ya otorgada (o por otorgar antes de la publicación), inmobiliaria dispuesta a optar, y escritura factible dentro de la ventana?

Ese es el universo elegible. El resto del mercado (verde sin recepción a tiempo, usados, segunda venta) juega con otras reglas.

Ángulo inversionista: renta, plusvalía y timing

El ICP de Propital compra para flujo (arriendo) y/o plusvalía. La exención afecta sobre todo el precio de entrada en stock nuevo elegible.

Qué puede mejorar tu ecuación

Ticket más bajo en unidades con entrega inmediata / recepción, si la inmobiliaria traspasa el beneficio.
Menos capital inicial (pie) para el mismo activo, o capacidad de apalancar mejor tipología/ubicación.
Yield aparente más alto si el arriendo de mercado no cae en la misma proporción que el precio de compra (no está garantizado: si muchos compran y arriendan a la vez, la renta también puede ajustarse).

Qué vigilar con cabeza fría

Timing: la ventana es de 12 meses. No es eterna. Pero apurarse sin chequear recepción vs Diario Oficial es un error caro.
Calidad del activo: un 10–14% de descuento no arregla mala microzona, alta vacancia o tipología saturada.
Usados vs nuevos: los usados no tienen exención; pueden volverse relativamente más caros o forzar a vendedores a negociar. Analiza sin alarmismo: el ajuste será desigual por comuna y tipología.
Financiamiento 2026: tasas, pie y bankability siguen mandando. Combina esta lectura con la guía hipotecaria, pero mantén el foco: aquí el driver es IVA, no MK4 ni tasas.

Preguntas concretas a la inmobiliaria

¿Optarán por la exención / devolución en esta unidad?
¿Fecha exacta de recepción definitiva (total/parcial) en el certificado DOM?
¿El precio ofertado ya asume traspaso de IVA o es “lista + IVA”?
¿Estacionamiento/bodega van en el mismo acto y misma recepción?
Si ya escrituré desde el 22 abr 2026: ¿hay acuerdo de devolución y mención en escritura?
¿Qué pasa si la publicación del Diario Oficial se atrasa respecto de su promesa comercial?

Impacto en el mercado: stock, precios, usados vs nuevos

Stock nuevo elegible

La medida empuja a liquidar inventario ya recepcionado (o recepcionado antes de la publicación). Eso favorece proyectos con unidades listas o casi listas frente a obra temprana.

Precios

Esperable: mayor competencia comercial en el segmento nuevo elegible; descuentos efectivos variables; marketing agresivo con “sin IVA” o “hasta 14%”. Tu trabajo: separar marketing de neto a pagar en escritura.

Usado

Sin exención directa. Posible efecto: compradores migran temporalmente a nuevo elegible → vendedores de usado pueden necesitar más flexibilidad de precio. No implica colapso: depende de liquidez local, tipología y tasa hipotecaria.

Verde / blanco

Solo con recepción previa a publicación + escritura en ventana. Quien compra verde “lejos” de recepción queda fuera del diseño reportado. Verifica hitos de obra y DOM con documentos, no con brochure.

Sección breve: no confundir con el impuesto 5% DFL-2 (desde 2027)

En el mismo paquete de la Ley de Reconstrucción aparecen otras normas tributarias. Una de ellas —separada y permanente— es el impuesto único de 5% sobre rentas de arriendo/explotación de viviendas económicas (esquema DFL-2 relacionado) a partir de la tercera unidad de hasta 90 m², con vigencia reportada desde 1 de enero de 2027 (según sistematización EY / DF).

No es la exención de IVA. Son reglas distintas:

Exención IVA: ventana temporal de 12 meses sobre compra (primera venta).
5% DFL-2 (3ª unidad ≤90 m²): cambio permanente sobre renta desde 2027 (verificar texto final del Diario Oficial).

Si tu estrategia es acumular varias unidades pequeñas para arriendo, modela ambos efectos por separado. Más contexto en la guía de tributación 2026.

Checklist del comprador / inversionista

Diario Oficial: anota la fecha real de publicación de la ley (Boletín 18.216-05 / Ley de Reconstrucción).
Calcula la ventana: primer día hábil del mes subsiguiente + 12 meses.
Pide el certificado de recepción DOM (total o parcial) y verifica que la fecha sea anterior a la publicación.
Confirma primera enajenación y que no haya cadena entre relacionadas.
Pregunta si la inmobiliaria opta y cómo se refleja en el precio / escritura.
Estacionamiento y bodega: mismo acto y misma recepción.
Si ya escrituraste desde el 22 abr 2026: acuerdo de devolución + mención en escritura + plazos SII (~2 meses estimados).
Modela 3 escenarios de precio y recalcula rentabilidad neta y pie.
No mezcles esta exención con “recuperar IVA” de otra guía ni con el 5% DFL-2 2027.
Asesor: valida con contador/abogado tributario y notaría antes de firmar.

FAQ

¿La ley ya está vigente?

Al 12 de septiembre de 2026: aprobada, pendiente publicación en el Diario Oficial. La vigencia operativa de la exención parte el primer día hábil del mes subsiguiente a esa publicación.

¿Baja el precio sí o sí un 19%?

No. Es exención de IVA en la primera venta, opcional para la inmobiliaria, y el efecto sobre precio de lista suele situarse en un rango reportado de ~10–14%, no el 19% nominal.

¿Sirve para vivienda usada?

En general no, porque no es primera enajenación. Puede haber efectos competitivos indirectos.

¿Compré en verde: me sirve?

Solo si hay recepción definitiva (total/parcial) antes de la publicación y escritura (o promesa elegible) dentro de la ventana.

¿La inmobiliaria está obligada?

No. “Podrán optar”. Negocia y deja constancia.

¿Ya pagué IVA desde abril 2026?

Puede operar el régimen de devolución (acuerdo + requisitos + plataforma SII). No es automático.

¿Esto es lo mismo que recuperar el IVA como inversión?

No. Ver recuperar el IVA del departamento de inversión solo como referencia de otro tema; no uses ese artículo como manual de esta exención.

¿Qué pasa con el crédito fiscal de la constructora?

Según el diseño reportado, el vendedor conserva el crédito fiscal de construcción; puede imputarlo a otros débitos o llevarlo a costo/gasto. Las ventas exentas se excluyen del cálculo de proporcionalidad.

Ejemplo numérico (ilustrativo, no promesa de precio)

Supongamos un departamento de inversión con precio de lista con IVA de 2.500 UF. El efecto de la exención no es restar 19% de 2.500 UF de forma mecánica. Usemos tres escenarios de traspaso efectivo al precio que pagas en escritura:

Escenario de traspaso	Precio efectivo (UF)	Ahorro vs lista	Lectura para renta
Conservador (~8%)	~2.300	~200 UF	Mejora pie/ticket; yield sube levemente si el arriendo se mantiene
Base (~10–12%)	~2.200–2.250	~250–300 UF	Rango alineado con muchas lecturas de mercado
Techo Hacienda (~14%)	~2.150	~350 UF	Solo si hay competencia fuerte y traspaso casi completo

Si el arriendo de mercado de esa tipología es, por ejemplo, 11 UF/mes (bruto), el yield bruto sobre 2.500 UF es ~5,3% anual; sobre 2.200 UF sube a ~6,0%. Esa mejora es real en el papel, pero:

Si muchos inversionistas compran el mismo edificio “sin IVA” y salen a arrendar juntos, el arriendo pedido puede bajar y comerse parte del yield.
Gastos comunes, vacancia y contribuciones no bajan porque bajó el IVA de la compraventa.
El banco tasa sobre el valor de tasación/compraventa: un ticket menor puede ayudar al pie, pero no sustituye capacidad de endeudamiento ni historial crediticio.

Regla Propital: corre el Excel con precio con exención y con arriendo stress (−5% / −10%). Si el deal solo cierra en el escenario optimista de precio y de renta, es frágil.

Qué revisar en la escritura y en la promesa

Más allá del marketing, el beneficio vive o muere en el papel. Pide a tu abogado/notaría que revisen, como mínimo:

Identificación clara de la unidad, estacionamiento y bodega (si aplica) y referencia a la misma recepción.
Declaración de primera enajenación / origen del dominio (inmobiliaria vendedora).
En régimen directo: precio sin recargo de IVA (o desglose explícito de que la operación se acoge a la exención).
En régimen retroactivo: mención de que se pagó IVA, que las partes se acogen al beneficio de devolución, y el mecanismo/plazo pactado para restituir al comprador.
Condiciones suspensivas ligadas a la publicación del Diario Oficial (si la promesa se firma antes de la DO): qué ocurre si la recepción no llega a tiempo o si la inmobiliaria finalmente no opta.

Si la promesa es “en verde”, exige un hito verificable de recepción DOM con fecha máxima compatible con la publicación esperada — y un plan B comercial si ese hito falla.

Señales de mercado a seguir las próximas semanas

Publicación exacta en el Diario Oficial (fecha = ancla del calendario).
Resolución del SII con instrucciones, formularios y plataforma de devolución.
Comunicados de inmobiliarias y gremios sobre si optan y cómo comunican precios “sin IVA”.
Comparables de usado en las mismas microzonas: ¿aparecen más rebajas o más tiempo de venta?
Stock recepcionado en portales y en Propital Proyectos: prioriza unidades donde puedas auditar recepción.

Hasta que existan (1) y (2), trata cualquier “garantía de 14%” en redes como hipótesis comercial, no como hecho jurídico consolidado.

Conclusiones

La exención de IVA a viviendas nuevas es una ventana temporal de 12 meses, anclada a la publicación en el Diario Oficial (estado al 12 sep 2026: aprobada, pendiente DO).
Si publican en septiembre, el régimen directo partiría ~noviembre 2026.
Requisitos duros: vivienda + primera venta + recepción antes de publicación + escritura/promesa en plazo.
Es opcional para inmobiliarias; el descuento efectivo depende del traspaso (orden de magnitud ~10–14%, no 19% mágico).
Hay tramo retroactivo desde el 22 abr 2026 con devolución vía inmobiliaria/SII.
Para inversionistas: oportunidad de menor ticket en stock elegible con recepción, siempre que la microzona y la renta aguanten el análisis.
No confundir con el 5% DFL-2 desde 2027 ni con guías de “recuperar IVA” de otro contexto.

En Propital el criterio es el mismo de siempre: documento > brochure, número > eslogan, y timing con calendario real del Diario Oficial.

Fuentes y lecturas

¿Quieres cruzar esta ventana con proyectos reales?

Revisa unidades y plazos de entrega/recepción en Propital Proyectos. Si estás armando tu primera compra, parte por la guía del primer departamento. Y recuerda: confirma siempre el texto del Diario Oficial y la posición de la inmobiliaria antes de escriturar.

Autor: Francisco Rocha · Propital · Borrador informativo (sep 2026)