Qué es el cap rate: cómo calcularlo y qué es un buen valor

El cap rate (tasa de capitalización) es el indicador más usado para comparar la rentabilidad por arriendo de distintas propiedades. En una sola cifra responde cuánto renta un inmueble al año en relación con lo que cuesta, sin mezclarlo con la forma en que lo financias. En esta guía verás qué es, cómo se calcula paso a paso, qué se considera un buen cap rate y cómo usarlo cuando comparas proyectos.

Qué es el cap rate

El cap rate es el ingreso operativo neto anual de una propiedad dividido por su precio (o valor de mercado), expresado en porcentaje. El ingreso operativo neto es el arriendo anual menos los gastos que paga el dueño para mantener la propiedad arrendada: vacancia, mantención, administración, seguros y contribuciones, si corresponden.

Cap rate = ingreso operativo neto anual ÷ precio de la propiedad × 100

Como no incluye el dividendo ni los intereses, el cap rate mide la rentabilidad de la propiedad en sí. Por eso sirve para comparar un departamento en La Florida con otro en Santiago Centro, aunque uno lo compres al contado y el otro con crédito.

Cómo calcular el cap rate de una propiedad

1. Arriendo anual: multiplica el arriendo mensual esperado por 12. Usa arriendos de departamentos comparables publicados hoy, no el que promete el aviso.
2. Gastos anuales del dueño: suma vacancia (al menos un mes al año es un supuesto prudente), mantención, comisión de corretaje o administración, seguros, gastos comunes que no pague el arrendatario y contribuciones, si aplican.
3. Ingreso operativo neto: arriendo anual menos gastos anuales.
4. Cap rate: divide el ingreso operativo neto por el precio de compra. Trabaja todo en UF para comparar proyectos entre sí.

Ejemplo paso a paso

Concepto (ilustrativo)	Monto
Precio del departamento	2.500 UF
Arriendo mensual	11 UF
Arriendo anual (11 × 12)	132 UF
Vacancia (1 mes)	−11 UF
Mantención y reparaciones	−6 UF
Corretaje o administración	−8 UF
Seguro	−2 UF
Ingreso operativo neto	105 UF
Cap rate bruto (132 ÷ 2.500)	5,3%
Cap rate neto (105 ÷ 2.500)	4,2%

Cifras ilustrativas para mostrar el cálculo; no representan un proyecto ni un promedio de mercado.

Cap rate bruto vs. neto

El cap rate bruto usa el arriendo sin descontar gastos. Es rápido, pero sobrestima la rentabilidad. El cap rate neto descuenta los gastos del dueño y es el que conviene usar para decidir. Cuando veas un cap rate publicado, pregunta siempre cuál de los dos es y qué supuestos usa.

Qué es un buen cap rate

No hay un número universal. Un buen cap rate depende de tres cosas:

• El costo de tu financiamiento. Si compras con crédito, compara el cap rate con la tasa: en agosto de 2026 la tasa promedio de los créditos hipotecarios en UF fue 4,04% (Banco Central). Si el cap rate neto es menor que el costo del crédito, la deuda reduce tu rentabilidad en vez de aumentarla. Lo explicamos en nuestra guía de apalancamiento inmobiliario.
• El riesgo de la propiedad. Un cap rate alto puede reflejar una buena compra o un riesgo mayor: más vacancia, arrendatarios más rotativos o una zona con mucha oferta. Un cap rate bajo suele aparecer en ubicaciones muy demandadas, donde el inversionista espera más plusvalía.
• Tu objetivo. Si buscas flujo mensual, priorizas cap rate. Si buscas valorización de largo plazo, puedes aceptar un cap rate menor a cambio de una ubicación con mejores perspectivas.

Cap rate y tasas de interés

El cap rate y las tasas de interés se mueven relacionados. Cuando las tasas suben, los inversionistas exigen más rentabilidad a las propiedades para compensar el mayor costo del crédito y las alternativas más rentables sin riesgo inmobiliario, lo que presiona los precios a la baja o los arriendos al alza. Cuando las tasas bajan, ocurre lo contrario.

Qué es la compresión de cap rates

Se habla de compresión cuando los precios de las propiedades suben más rápido que los arriendos: el cap rate baja. Suele pasar en ciclos de tasas bajas o en zonas donde crece la demanda por comprar. La expansión es el fenómeno inverso: precios que se estancan o bajan frente a arriendos estables, con cap rates más altos.

Lo que el cap rate no mide

• El financiamiento: no considera el dividendo. Para eso necesitas el flujo de caja mensual y la rentabilidad sobre tu capital (cash on cash).
• La plusvalía: no incluye la valorización de la propiedad en el tiempo.
• Los costos de entrada: gastos de compra, amoblado o reparaciones iniciales.
• Los impuestos sobre los arriendos, que dependen de tu situación.

Por eso el cap rate es el primer filtro, no la decisión final. Para completar el análisis, revisa cómo calcular el flujo de caja inmobiliario y nuestra guía de rentabilidad de arriendos en Chile.

Cómo usar el cap rate para comparar proyectos en Propital

En el catálogo de proyectos de Propital puedes usar el menú Ordenar y elegir "Cap rate: mayor a menor". Las fichas muestran un cap rate estimado que sirve como punto de partida para priorizar. Antes de decidir:

1. Confirma el arriendo con departamentos comparables del sector.
2. Recalcula el cap rate neto con tus propios supuestos de gastos y vacancia.
3. Compáralo con la tasa de tu crédito y con tu objetivo (flujo o plusvalía).

Si quieres revisar los números de un proyecto concreto, conversa con nuestro equipo.

Preguntas frecuentes sobre el cap rate

¿Qué es el cap rate?

Es la tasa de capitalización: el ingreso operativo neto anual de una propiedad dividido por su precio. Indica cuánto renta el inmueble al año, en porcentaje, sin considerar cómo lo financias.

¿Cómo se calcula el cap rate de una propiedad?

Resta al arriendo anual los gastos que paga el dueño (vacancia, mantención, administración, seguros y contribuciones si aplican) y divide el resultado por el precio de compra. Por ejemplo, 105 UF de ingreso neto sobre un precio de 2.500 UF da un cap rate de 4,2%.

¿Qué es un buen cap rate?

Depende del riesgo de la propiedad, de tu objetivo y del costo de tu financiamiento. Como mínimo, si compras con crédito, conviene que el cap rate neto supere la tasa del crédito; de lo contrario, la deuda reduce tu rentabilidad.

¿Cuál es la diferencia entre cap rate y ROI?

El cap rate mide la rentabilidad de la propiedad sin financiamiento. El ROI mide el retorno sobre el capital que tú pusiste e incluye el efecto del crédito, la plusvalía y los costos de entrada.

¿Qué es la compresión de cap rates?

Es la baja del cap rate cuando los precios de las propiedades suben más rápido que los arriendos. Es común en períodos de tasas bajas o de alta demanda por comprar.

¿Cómo afectan las tasas de interés al cap rate?

Cuando suben las tasas, los inversionistas exigen cap rates más altos para compensar el costo del crédito; cuando bajan, aceptan cap rates menores. Por eso conviene comparar siempre el cap rate con la tasa hipotecaria vigente.