Fonavi y AVV 2026: qué es la reforma “casa propia” (MK4) y cómo puede bajar el pie, la tasa y el plazo hipotecario

En septiembre de 2026 el Gobierno presentó e ingresó al Congreso el proyecto de ley de reforma al mercado de capitales y financiamiento de la casa propia (también llamado MK4 o reforma “casa propia”). El “corazón” habitacional son dos instrumentos nuevos: el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi / FONAVI) y el Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV).

En simple, la promesa de política es conocida: menos pie, tasas más bajas y más plazo. Para el ICP de Propital —quien compra departamentos para renta o plusvalía— el punto no es el eslogan, sino separar con claridad:

qué está ya vigente por ley (FOGAES ampliado + subsidio a la tasa, Ley 21.836);
qué es todavía un proyecto en tramitación (Fonavi + AVV, Boletín 18.643-05);
qué impacto espera el Ejecutivo en tasas, plazos, demanda y precios — y qué riesgos conviene modelar.

Si estás mirando unidades nuevas con recepción cercana, cruza esta lectura con la exención de IVA a viviendas nuevas. Y si tu foco es arriendo en la RM, contrasta con la mapa de sobreoferta de arriendos en Santiago. Oferta concreta: Propital Proyectos.

Disclaimer: contenido informativo, no asesoría legal, tributaria ni financiera personalizada. Al 15 de septiembre de 2026, Fonavi y AVV son proyecto de ley (no beneficios operativos). Cifras de impacto (≈1 punto de tasa, 150 mil viviendas, plazos a 30 años, etc.) provienen de Hacienda, BancoEstado y prensa citada; pueden cambiar en la tramitación. Confirma siempre con tu banco, asesor y el texto legal vigente.

Qué cambió (y qué no) en septiembre 2026

El 9 de septiembre de 2026, el Presidente José Antonio Kast presentó en Cerro Castillo la reforma junto al ministro de Hacienda, Jorge Quiroz. Ese mismo día el mensaje ingresó a la Cámara de Diputados como Boletín 18.643-05. Al día siguiente, la Comisión de Hacienda inició el análisis.

Nombre oficial reportado: proyecto de ley de reforma al mercado de capitales y financiamiento de la casa propia. Incluye cerca de 30 medidas en cuatro ejes (vivienda/ahorro; financiamiento a empresas; modernización regulatoria; Chile como centro financiero regional). Este artículo se concentra en el eje habitacional —Fonavi y AVV— y en cómo se relaciona con lo que ya puedes usar hoy.

Instrumento	Estado al 15 sep 2026	Foco	Tope vivienda (reportado)
FOGAES + subsidio a la tasa (Leyes 21.543 / 21.748, modificadas por Ley 21.836)	Ya es ley (publicada 17 ago 2026; vigencia reportada hasta 31 may 2028)	Garantía estatal + apoyo a la tasa en hipotecarios elegibles	Hasta 6.000 UF; cupos de subsidio a la tasa elevados a 80.000
Fonavi (FONAVI)	Proyecto (Boletín 18.643-05)	Fondo permanente que compra carteras hipotecarias a la banca	Primera vivienda, nueva o usada, hasta 6.000 UF
AVV	Proyecto (mismo boletín)	Ahorro para el pie + bonificación estatal 3%	Primera vivienda, nueva o usada, hasta 6.000 UF

Regla Propital: si tu decisión de compra es para 2026–mediados de 2028, FOGAES/subsidio a la tasa son la herramienta operativa. Fonavi/AVV son horizonte de tramitación + implementación gradual, no un descuento automático de mañana.

Fonavi: un comprador estatal de créditos (no un banco que te presta directo)

Según Emol, Diario Financiero y el resumen del mensaje (DOE / Actualidad Jurídica), el Fondo Nacional para la Vivienda se diseña como persona jurídica de derecho público, con patrimonio propio y duración indefinida, administrado y representado por BancoEstado y fiscalizado por la CMF.

Cómo operaría, en simple

La banca sigue evaluando al cliente y originando el hipotecario.
Fonavi podrá adquirir (y, según el mensaje, también financiar/refinanciar) esas carteras mediante procedimientos competitivos.
Al sacar créditos del balance bancario, se libera capacidad para originar nuevos préstamos en mejores condiciones.
Los bancos originadores seguirían administrando la cartera y, en el diseño presentado, asumirían una primera pérdida del orden de 3,5% (morosidad histórica citada en la presentación), para no traspasar todo el riesgo al Estado.

Fonavi no originaría hipotecas ni financiaría directamente al deudor. Compra liquidez de largo plazo al sistema.

Plata y escala (cifras del Ejecutivo / prensa)

Aportes fiscales de hasta US$ 2.000 millones en 36 meses, con capitalización inicial de US$ 500 millones antes del primer fondo.
Capacidad de endeudamiento reportada de hasta 10 veces el capital (techo teórico cercano a US$ 20.000 millones con garantía estatal — cifra de diseño, no un gasto anual).
Foco: primera vivienda, nueva o usada, hasta 6.000 UF.
Estimación Hacienda: del orden de 150 mil viviendas en los próximos años. BancoEstado (Mario Farren / DF, vía Emol) habló de capacidad de más de 220 mil por el reciclaje de capital; sumando FOGAES, citó un techo ilustrativo cercano a 250 mil.

A diferencia de FOGAES, Fonavi se presenta como política permanente (sin fecha de término). En Hacienda lo han descrito como continuación —y a la vez eventual reemplazo— del esquema FOGAES.

AVV: ahorrar 7% y completar un pie de 10%

El segundo instrumento ataca el otro cuello de botella: reunir el pie.

El Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV) sería una cuenta de destino exclusivo (lógica similar al APV), ofrecida por entidades fiscalizadas por la CMF (bancos, AGF, compañías de seguros de vida, cooperativas fiscalizadas, cajas de compensación con resguardos, según el mensaje).

Diseño reportado (Emol, T13, La Tercera, DF):

Meta: reunir al menos el 7% del valor de la vivienda con ahorro propio.
Plazo mínimo de ahorro: 30 meses de aportes estables y continuos.
Bonificación estatal: 3% del valor del inmueble, una sola vez, para completar un pie de 10%.
Alcance: primera vivienda, nueva o usada, hasta 6.000 UF, vía crédito hipotecario.
Incompatible con ciertos aportes habitacionales del Minvu destinados a la adquisición (según cobertura de prensa / mensaje).

Sobre el calendario de la bonificación: el informe de impacto citado por Emol supone vigencia legal desde enero 2027; la bonificación empezaría 30 meses después de la entrada en vigencia y duraría cinco años (ventana ilustrativa ~2029–2034). Algunas notas de prensa hablan de un desfase distinto; lo seguro es: no es inmediato ni indefinido.

La Tercera reportó además una bonificación promedio estimada del orden de ~92 UF (~$3,8 millones) por ahorrante en el modelo fiscal, con montos mayores cerca del tope de 6.000 UF. Trátalo como proyección de Hacienda, no como “cupo garantizado” a tu caso.

Otras piezas MK4 relevantes para el hipotecario (sin perder el foco)

Dentro de las ~30 medidas, dos valen mención para liquidez del mercado hipotecario:

Mutuos hipotecarios endosables digitales: registro y transferencia electrónica (menos fricción para compraventa de carteras).
Actualización del APV régimen A: tope de bonificación fiscal de 6 a 8 UTM anuales (parámetro sin cambio desde 2008).

El resto del paquete (segmento junior bursátil, quórums societarios, IVA a exportación de servicios financieros, etc.) importa al mercado de capitales amplio, pero no es el driver directo de tu dividendo.

Lo que YA es ley: FOGAES + subsidio a la tasa (Ley 21.836)

No confundas el anuncio MK4 con lo que ya puedes gestionar en el banco.

La Ley 21.836 (Diario Oficial, 17 de agosto de 2026) extendió y amplió:

el subsidio a la tasa de la Ley 21.748 (viviendas nuevas en el diseño original de esa ley);
el FOGAES (Ley 21.543).

Cambios clave reportados / BCN:

Tope de vivienda: de 4.000 a 6.000 UF.
Cupos del subsidio a la tasa: de 50.000 a 80.000.
Vigencia: hasta el 31 de mayo de 2028.
Aportes fiscales adicionales a FOGAES autorizados por hasta US$ 175 millones.

La Tercera informó la puesta en marcha del FOGAES ampliado (licitación vía BancoEstado, disponibilidad reportada desde septiembre 2026) y un llamado especial de 5.000 cupos para un tramo hasta 4.000 UF (hasta 4.500 UF en zonas extremas), con disponibilidad estimada en noviembre 2026. Verifica cupos y bancos participantes con tu ejecutivo: se agotan.

Diferencia conceptual: FOGAES/subsidio son herramientas transitorias con cupo y fecha. Fonavi se diseña como comprador permanente de carteras. AVV es un incentivo de ahorro con ventana acotada de bonificaciones. Son capas distintas del mismo problema (acceso al crédito), no sinónimos.

Impacto esperado: tasas, plazos, pie, demanda y precios

Tasas y plazos (proyecciones, no promesas)

Ejecutivo / Emol: baja cercana a 1 punto porcentual y extensión de plazos desde ~20 a 30 años, con materialización plena en 3–4 años tras operar el fondo. Operación de Fonavi proyectada desde 2028 en el informe de impacto.
Ministro Quiroz (Meganoticias): ilustró un movimiento desde ~4,5%–4,6% hacia ~3,5%–3,6% “más o menos un punto”, con pie 10% y plazo 30 años, “similar” a la lógica FOGAES.
Colliers (vía Emol): potencial de ~100 puntos base menos y plazos promedio ~5 años más largos, condicionado a implementación y competencia.
Deloitte (Franco Rizza / El Mercurio vía Emol): efecto posible de hasta ~50 puntos base desde un nivel tipo UF+3,5%; difícil volver a UF+1%.
BancoEstado: dividendo promedio de mercado ~$520–530 mil podría bajar del orden de $50 mil mensuales bajo condiciones que el banco estima alcanzables con Fonavi.

Lectura Propital: modela escenarios (0 / −50 / −100 pb; plazo 20 vs 25 vs 30). No compres el techo del comunicado.

Demanda adicional

Hacienda modeló Fonavi + AVV juntos: referencia cercana a 50.000 operaciones anuales en régimen; de ellas ~23.500 serían compras adicionales inducidas (~47% de adicionalidad en el modelo). Primera etapa: absorción de inventario (nuevos terminados y usados). Mayor materialización de proyectos nuevos más visible desde ~2031 en esas estimaciones.

Precios: la advertencia que sí importa al inversionista

Si mejora la capacidad de compra y la oferta (permisos, suelo, costos, financiamiento a constructoras) no responde, parte del “beneficio” se va a precio. Lo reconocieron BancoEstado, Alejandro Micco y otros analistas citados por Emol. Para renta, un ticket más alto come yield aunque el dividendo del comprador final baje.

Ángulo inversionista (renta / plusvalía): qué sí y qué no asumir

Puede ayudar tu tesis si:

el stock que miras está en el rango ≤6.000 UF y hay demanda de primera vivienda (ocupante final) que compite o complementa al inversionista;
mejores condiciones crediticias a 3–4 años aumentan liquidez de salida (plusvalía / rotación);
en el corto plazo, FOGAES/subsidio a la tasa + eventual exención de IVA en stock recepcionado mejoran el ticket de entrada hoy.

No asumas automáticamente que:

Fonavi/AVV aplican a tu segunda o tercera unidad de cartera (el diseño prioriza primera vivienda);
el AVV “regala” el 3% sin 30 meses de ahorro ni elegibilidad;
las tasas bajan mañana porque salió el titular;
más demanda de compradores finales baja la vacancia de arriendo en todas las comunas por igual (en Santiago hay bolsones de sobreoferta: mira el post de arriendos).

Para carteras de renta, el beneficio indirecto es más de liquidez de mercado y profundidad hipotecaria que de subsidio personal. Trata el MK4 como variable de escenario 2028–2030, no como línea del Excel 2026.

Riesgos y caveats (léelos antes del checklist)

Riesgo legislativo: el proyecto puede modificarse o retrasarse en Congreso.
Gradualidad: efecto pleno de tasas/plazos en 3–4 años según el propio Ejecutivo.
Riesgo de precios: más crédito sin más oferta → presión al alza.
Tamaño del Estado en el mercado: críticos (p. ej. Matías Acevedo) alertan por el peso potencial de Fonavi en la originación; es un debate de diseño, no un veredicto operativo.
Elegibilidad estricta: primera vivienda + tope UF + (en AVV) ahorro continuo.
No sustituye bankability: tasa y plazo mejores no arreglan DTI, historial ni tasación floja.

Checklist comprador / inversionista (sep 2026)

¿Tu decisión es 2026–2028? Prioriza FOGAES + subsidio a la tasa (Ley 21.836) y pregunta cupos en bancos participantes.
¿La unidad es ≤ 6.000 UF? Anota el valor en UF a la fecha de la oferta.
¿Es tu primera vivienda o una unidad de cartera? Fonavi/AVV, tal como están diseñados, priorizan la primera.
Si miras AVV a futuro: ¿puedes sostener 30 meses de ahorro estable hacia un 7%?
Modela dividendos con tasa actual, −50 pb y −100 pb; plazos 20/25/30.
Stress de precio de compra (+5% / +10%) por si la demanda anticipa el crédito más barato.
Cruza con exención IVA si es primera venta con recepción elegible.
Si es para arriendo, valida vacancia/comuna con datos, no con el titular político.
Sigue el Boletín 18.643-05 (Comisión de Hacienda) y el Diario Oficial.
Antes de escriturar: abogado/notaría + ejecutivo hipotecario; este post no reemplaza eso.

FAQ breve

¿Fonavi ya está operando?

No. Es parte del proyecto Boletín 18.643-05. Hacienda proyecta operación del fondo hacia 2028 si la ley avanza.

¿Puedo pedir el AVV en el banco hoy?

No. Es un régimen propuesto; la bonificación, además, tendría desfase de años tras la vigencia.

¿Esto reemplaza al FOGAES ahora?

No en la práctica inmediata. FOGAES/subsidio a la tasa siguen siendo la herramienta legal vigente hasta mayo 2028. Fonavi se presenta como arquitectura permanente a futuro.

¿Sirve para inversionistas de renta?

De forma indirecta (liquidez, tasas de mercado, demanda de ocupantes). El diseño prioriza primera vivienda; no lo trates como subsidio a tu portafolio.

¿Bajarán las tasas 1 punto sí o sí?

Es la proyección del Ejecutivo y de varios actores de mercado, condicionada a aprobación, implementación y competencia. Hay lecturas más conservadoras (~50 pb).

Fuentes

¿Quieres cruzar el escenario con proyectos reales?

Revisa tipologías, UF y plazos de entrega en Propital Proyectos. Combina esta lectura con la guía de exención de IVA si miras stock nuevo, y con el análisis de arriendos en Santiago si tu tesis es renta.

Autor: Francisco Rocha · Propital · Actualizado al 15 sep 2026.